Novo código Civil- fonte CRECI-DF

O mundo negocial envolvendo imóveis sempre foi complexo, pela sua extensa implicação nas relações pessoa-patrimônio, dado que, diferentemente de outras formas de aquisição de bens, uma transação imobiliária requer muito mais do que os ditames do artigo 82 do Código Civil de 1.916, tal seja: “agente capaz; objeto lícito e forma prescrita em lei”.

Além destes elementos, há de se considerar que o imóvel navega por quase todas as esferas do direito e que, uma transação de compra e venda pode trazer danos de difícil reparação se não forem observadas determinadas regras, que, normalmente, passam despercebidas pelas partes diretamente envolvidas (vendedor e comprador). Disto resulta que o profissional encarregado de uma transação imobiliária tem o dever e a obrigação de prestar uma assessoria à altura da importância do negócio.

Tendo o Corretor de Imóveis uma profissão devidamente regulada por lei, é de esperar dele a respectiva qualificação e responsabilidade para fazer jus à remuneração que lhe é legalmente assegurada. Neste contexto, deverá ele estar sempre atento não só  às mudanças do mercado, mas também nas alterações das leis que regem e afetam a propriedade.

O Novo Código Civil traz matéria inédita sobre os contratos de corretagem. Não o fez simplesmente pelo espírito inovador, mas, sobretudo para disciplinar conflitos por demais já existentes em nossos tribunais, envolvendo direitos e obrigações decorrentes da atividade de intermediação imobiliária.

O presente trabalho foi dividido em três partes. Fizemo-lo no sentido de torná-lo simples no conteúdo, útil na consulta e fácil no entendimento.

Aos Drs. José Antonio Tavares Júnior e Luigi Tapajós Gomes, especialistas em direito imobiliário, coube o desenvolvimento do tema que dá título ao trabalho, a “Responsabilidade do Corretor de Imóveis frente ao Novo Código Civil. Antecedendo a análise dos artigos específicos, conceituam e desenvolvem os diversos tipos de responsabilidade, contratual, extra-contratual e criminal.

Complementando a análise do tema, os autores, buscam na legislação específica do COFECI, da Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64), do Código de Defesa do Consumidor a Lei do Parcelamento do Solo Urbano e o Estatuto da Cidade, os principais pontos onde se cristaliza a responsabilidade do Corretor de Imóveis como prestador de serviços e que constituem outras normas não excluídas pela nova legislação.  

Em seguida os autores abordam os “Aspectos Jurídicos da Propriedade”, buscando nos dois Códigos as referências e as alterações sofridas numa e noutra legislação, principalmente tendo em consideração que a visão da propriedade à época em que o Código Civil de 1.916 entrou em vigor é bem simplista se consideradas as grandes modificações sofridas no último século quanto ao conceito de moradia e suas formas de aquisição.

A segunda parte do trabalho, sob o título de “Documentação Imobiliária” , da qual nos ocupamos, tivemos como princípio, dar ênfase à capacidade das pessoas para legitimar uma transação imobiliária, bem como dar as noções básicas sobre o papel dos dois principais Cartórios ligados ao mercado imobiliário, tais sejam, os Cartórios de Notas e os Cartórios de Registro de Imóveis. Entremeando a matéria, fizemos constar os principais documentos necessários para uma eficaz transação de compra e venda de imóvel, cuja importância tem sido demonstrada e comprovada pelo interesse despertado pelos alunos do Curso Seqüencial de Ciências Imobiliárias da Universidade Estadual de Goiás, onde lecionamos a matéria “Operações Imobiliárias”.

Na terceira e última parte do trabalho, buscou-se na experiência e vivência de Elísio Antunes Ferreira, empresário do mercado imobiliário, o qual se ocupou de formular as questões mais freqüentes a que se depara o Corretor de Imóveis. O advogado e Corretor de Imóveis, Marco Antônio de Oliveira, juntamente com Ana Mônica Barbosa da Cunha, Antonio Spinetti e Eduardo Seixo de Brito, Corretor de Imóveises de imóveis bem sucedidos e Conselheiros do CRECI da 5a. Região, responderam as questões formuladas, no que resultou de uma boa fonte de consulta para o dia a dia do Corretor de Imóveis e daqueles que, preocupados com a melhoria e a capacitação dos profissionais do mercado imobiliário, estão sempre buscando o seu aprimoramento.

Ao lançar o presente trabalho, sob os auspícios do CRECI de Goiás, o seu Presidente, Oscar Hugo Monteiro Guimarães, presta uma valiosa contribuição para o engrandecimento e valorização do Corretor de Imóveis, o qual encontrará aqui uma fonte de pesquisas e respostas a muitas de suas dúvidas. Honrou-nos a incumbência de coordenar o presente trabalho, cujas críticas e sugestões, por certo terão, a melhor acolhida e que servirão de subsídios para futuras edições.

José Machado Resende

A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FRENTE AO NOVO CÓDIGO CIVIL

ASPECTOS JURÍDICOS DA PROPRIEDADE

JOSÉ ANTONIO TAVARES JÚNIOR

LUIGI TAPAJÓS GOMES 

I - A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FRENTE AO NOVO CÓDIGO CIVIL

1. BREVE NOÇÕES

As novidades introduzidas pelo Novo Código Civil - Lei n. 10.406/02, com vigência a partir de 11.01.2003, muito nos preocupa, já que os profissionais do mercado imobiliário, especificamente os Corretor de Imóveises de imóveis, imobiliaristas, consultores e afins, obrigatoriamente deverão adequar-se à realidade imposta pela referida Lei, sob pena de estarem fadados a suportarem ônus advindo da evolução tecnológica e concorrência e, ainda da imposição legal, sob pena de serem excluídos do mercado!

Adstrito às novas regras impostas pelo Novo Código Civil, tem ainda outras legislações inerentes à atividade profissional, as quais possibilitam ao órgão de fiscalização da categoria, aplicar sanções administrativas, das quais citamos: 1) Lei n. 6.530/78; 2) Decreto 81.871/78; 3) Resoluções COFECI ns. 146/82; 199/85; 326/92; 334/92; 458/95,

Some ainda, as disposições inerentes à comercialização de imóveis, como por exemplo: Leis ns.  4.591/64; 4380/64; 6015/73; 6766/79; 8078/90; 9514/97 e 10.257/01. Talvez atualmente a vigência da Lei 8078/90, popularmente conhecida como o Código de Defesa do Consumidor, tenha exigido dos prestadores de serviços, qualidade em sua atividade, pondo-os como alvos, quando verificados vícios e defeitos, quanto à forma de sua execução dos serviços, exigindo-se a especifica reparação dos danos existentes, dependendo sempre da verificação de culpa.

Além dessas, há uma conjunção de dispositivos legais os quais são integrantes do Código Civil, quando qualifica o negócio jurídico, a obrigação de dar e fazer, os quais também impõe a verificação e aplicação do ônus da responsabilidade do profissional (prestador de serviços), obrigando-o a ser zeloso no trato profissional em relação ao negócio jurídico, aos seus clientes (comprador e vendedor), bem como no resultado, sob pena de responder, no pronto ressarcimento dos danos causados no exercício de sua atividade.

Para melhor elucidar o tema, trataremos de buscar em nosso sistema legislativo um histórico de toda a responsabilidade aplicável ao profissional da intermediação imobiliária, haja visto que esses assumem notável conotação nas alterações introduzidas, segundo se verifica no Capítulo XIII, sob o título da corretagem (arts. 722 a 729). Sabiamente o legislador possibilitou a não exclusão da aplicação das outras normas constantes da legislação especial (art. 729)

2. CONCEITO

Ao discorrermos sobre a responsabilidade do profissional, nada mais justo que iniciemos por conceituar necessariamente o que é responsabilidade. Buscamos na obra – Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva, como sendo:

RESPONSABILIDADE

Forma-se o vocábulo de responsável, de responder, do latim respondere, tomado na significação de responsabilizar-se, vir garantindo, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que praticou.

Em sentido geral, pois, responsabilidade exprime a obrigação de responder por alguma coisa. Quer significar, assim, a obrigação de satisfazer ou executar o ato jurídico, que se tenha convencionado, ou a obrigação de satisfazer a prestação ou de cumprir o fato atribuído ou imputado à pessoa por determinação legal.

A responsabilidade, portanto, tem ampla significação, revela o dever jurídico, em que se coloca a pessoa, seja em virtude de contrato, seja em face de fato ou omissão, que lhe seja imputado, para satisfazer a prestação convencionada ou para suportar as sanções legais, que lhe são impostas.

Onde quer, portanto, que haja a obrigação de fazer, dar ou não fazer alguma coisa, de ressarcir danos, de suportar sanções legais ou penalidades, há a responsabilidade, em virtude da qual se exige a satisfação ou o cumprimento da obrigação ou da sanção.

A responsabilidade, desta maneira, tanto decorre da convenção como da norma ou regra jurídica, em face das quais a obrigação se exige ou o dever se impõe.

Na linguagem comercial, é comum o emprego do vocábulo na significação de encargos, ônus, o que, em verdade, não se afasta do sentido originário de obrigação a cumprir.

E nesta acepção entendem-se as expressões: O sócio Fulano tem a responsabilidade do escritório; o sócio Beltrano tem as responsabilidades da gerência; as responsabilidades são divididas entre os sócios.

E daí porque, responsabilidade, exprimindo etimologicamente a qualidade de ser responsável, a condição de responder, pode ser empregado em todo pensamento ou idéia, onde se queira determinar a obrigação, o encargo, o dever, a imposição de ser feita ou cumprida alguma coisa.

Na linguagem jurídica, há espécies de responsabilidades, que se apresentam devidamente determinadas: responsabilidade civil, responsabilidade penal, responsabilidade contratual, responsabilidade administrativa ou funcional etc.

Todas elas, porém, não fogem ao sentido geral de obrigação, encargo, dever, compromisso, sanção, imposição.

Assim, podemos desmembrar o conceito supra, declinando outras variações de responsabilidade, segundo conceitos extraídos da obra - Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva, quais sejam:

RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - Em sentido amplo, quer a expressão exprimir a obrigação assumida pelas partes contratantes, em virtude da qual se acham no dever de fazer ou cumprir tudo que tenham convencionado ou ajustado.

Desse modo, evidenciada a responsabilidade contratual da parte, quando não cumpre a obrigação a que está sujeita, pode ser compelida pela outra a cumpri-la, sob pena de responder pelos danos, que lhe possam ser causados.

Responsabilidade contratual, pois, nesta lata acepção, exprime o mesmo que obrigação contratual ou obrigação derivada do contrato ou da convenção.

Neste sentido, entendem-se as expressões: responsabilidade do devedor, do credor, do cedente, do cessionário, do mandante, do mandatário, do fiador, do locador, do locatário etc. Revela-se a obrigação, que deve ser cumprida por eles, em virtude da convenção estabelecida.

Mas, em sentido especial, a responsabilidade contratual entende-se a obrigação de indenizar ou de ressarcir os danos causados pela inexecução de cláusula contratual ou pela má execução da obrigação, nela estipulada.

Assim sendo, a responsabilidade, além de fixar a obrigação que não foi cumprida, determina a obrigação de ressarcir o dano, conseqüente do inadimplemento ou má execução da obrigação contratual.

RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL - É verificada pelos agentes, desde que seja conhecida/comprovada que esse agiu ou não com culpa.

RESPONSABILIDADE CRIMINAL - Entende-se a obrigação de sofrer o castigo ou incorrer nas sanções penais impostas ao agente do fato ou omissão criminosa.

A responsabilidade criminal ou penal funda-se na imputabilidade do ato criminoso.

Embora responsabilidade e imputabilidade empreguem-se como expressões equivalentes, exprimem sentidos diferentes.

A imputabilidade mostra, indica, põe a descoberto o autor do ato ilícito, o executor do fato criminoso ou o agente do crime.

A responsabilidade advém da evidência de que ele responde ou deve sofrer as sanções impostas por seu ato.

Daí porque pode haver imputabilidade sem responsabilidade. E não pode haver responsabilidade sem imputabilidade, visto que esta é que determina a autoria, de que se deriva a obrigação de reparar o mal.

Nas palavras do mestre CARLOS ALBERTO BITTAR, in Responsabilidade Civil - Teoria & Prática, pgs. 8, 9 e 12 observamos os seus ensinamentos referente à matéria sobre a responsabilidade civil, onde observamos que:

“Outrossim, alguns requisitos são exigidos para a caracterização do dano em concreto, admitidos também certos temperamentos na respectiva formulação. Assim, requer-se: a) o dano seja atual (e não remoto), mas aceita-se o dano futuro, ou a perda de oportunidade, desde que conseqüências certas e previ-síveis da ação violadora (...); b) certo (definido, ou, pelo menos , determinável), porém, admite-se o damnum infectum e a perda do prêmio face ao acidente; c) pessoal (refletido na pessoa do lesado)...; d) direto (resultante da ação violadora), contudo, acolhe-se o dano derivado ou reflexo (...).

Em seguida, mister se faz que o dano seja decorrente de fato de outrem, relacionado ou não, como o lesado, e traduzido em: a) ação ilícita, ou b) exercício de atividade perigosa, dentro dos dois planos em que se desdobra a teoria da responsabilidade civil (responsabilidade subjetiva e responsabilidade objetiva). Trata-se, portanto, de ação qualificada pelo Direito, que faz gerar, para o violador, a obrigação de reparar.

No âmbito do ilícito, consubstancia-se, ou em fato humano próprio (responsabi-lidade direta), ou de outrem, ou de ainda, em fato de animal ou de coisa inanimada (responsabilidade extracontratual) e, de outro lado, em retardamento ou descumprimento, total ou parcial de obrigação ou de contrato (responsa-bilidade contratual).

Na primeira é de prática de ilícito, fora ou dentro de relação contratual, que nasce a obrigação (conforme o sistema das codificações: em nosso C.Civil, arts. 159 e 1.056), na segunda, pelo desenvolvimento da empresa,  com a ascensão  dos riscos que o explorador introduz na sociedade em proveito próprio (conforme leis especiais sobre atividades perigosas, apartadas das codificações, que vem sendo editadas, desde as estradas de ferro.

Deve, por fim, haver vínculo (nexo causal) entre a ação e o evento, de sorte a poder-se concluir que o dano proveio do fato do agente. Por outras palavras, cumpre seja este causa do prejuízo: que exista uma relação, certa e direta, entre o fato desencadeador e o resultado danoso, dentro da teoria denominada de “equivalência das condições”. Cumpre a propósito, demonstra-se em concreto essa relação, pela análise de subjetividade do agente e das circunstancias do caso, caracterizando-se a responsabilidade, na hipótese de derivação de ilícito (subjetiva), pela demonstração da existência de dolo (vontade ou consciência) ou de culpa (negligência, imprudência ou imperícia) do causador e, na decorrente de atividade perigosa (objetiva), pelo simples implemento da relação causal (independentemente da subjetividade do agente)”.

O Novo Código Civil (2002), discorre uma série de situações que envolvem o

profissional:

1. No campo profissional, na qualidade de autônomo/liberal, o qual assume suas responsabilidades dentro das obrigações de fazer (personalíssima – artigos 247 a 249), pois seu contrato de trabalho é caracterizado por uma prestação de serviços (artigos 593 a 609), devendo sim responder por perdas e danos causados no exercício de sua profissão (artigos 402 a 405).

1. No campo negocial, o profissional deverá entender que o negócio (jurídico – arts. 104 a 114), realizados também caracterizam-se por obrigações de fazer, dar e ainda solidárias ( arts. 233 a 249 e 264 a 285), os quais não sendo tais negócio absolutos podem ser rescindidos ( arts. 472 a 480), face uma lesão ( art. 157 ) ou uma onerosidade excessiva ( arts. 478 a  480), passível de ressarcimento por perdas e danos e danos morais ( arts. 402 a 405)

Diante dos conceitos supra citados, necessário analisar a responsabilidade do Corretor de Imóveis frente ao Novo Código Civil, partindo da análise dos artigos 722 a 729, abarcando outras legislações. A seguir para melhor visualizar o texto legal, transcrevemos o teor dos artigos:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Observe que o supra citado artigo inicia, justificando que a corretagem se dará sempre por um contrato de prestação de serviços, a cumprir um mando na realização de um ou mais negócios. Ora evidenciado a necessidade do Contrato de Opção de Corretagem com Exclusividade (Res. COFECI n. 458/95). O contrato de corretagem vem assumir um prazo determinado ou não. Explica-se. Quando o Corretor de Imóveis é contratado para realizar mais de um negócio, muitas das vezes as partes não estipularam prazo certo determinado, a não ser ao término/conclusão dos negócios encomendados.

Assim, citamos o conceito de CONTRATO DE CORRETAGEM. Também conhecido como de mediação, é a convenção pela qual uma pessoa, sem qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, consoante as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias visando a celebração do contrato. (...) Obtendo êxito na aproximação, após a formalização entre comprador e vendedor, o Corretor de Imóveis fará jus à compensação adicional (comissão), pelo serviço prestado. (Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva)

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Uma vez firmado o contrato de corretagem, verificamos que deverá o profissional executar a sua mediação com DILIGÊNCIA e PRUDÊNCIA.

Ser diligente na execução da mediação significa: “Derivado do latim diligentia (cuidado, empenho, exatidão), quer, pois, significar toda atenção ou cuidado que deve ser aplicado pelo agente, ou pessoa que executa um ato ou procede num negócio, para que tudo se cumpra com a necessária regularidade”.

A diligência exprime, assim, a própria prudência adotada na execução de todos os atos e negócios jurídicos.  (Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva )

            Já a prudência, significa: “Do latim prudentia, de prudens, síncope de providens (providente, acautelado), exprime a cautela ou o cuidado, com que se devem fazer as coisas, para que bons sejam os resultados obtidos”.

A prudência, por isso, revela-se na exata compreensão do método ou do sistema posto em prática para realização de qualquer empreendimento. É a atenção que de deva dar à execução das coisas, para que nada de mal possa acontecer.

A prudência opõe-se à imprudência, imprevidência, ou, mesmo, à negligência.

Indica a boa ordem seguida na execução das coisas ou o tino na direção, do que se executa. (Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva)

Ora, agindo de tais formas, impõe o preceito legal que o profissional deverá prestar todas as informações sobre o andamento do negócio. Tais informações, necessariamente deverão constar o número de pretendentes, o valor médio de mercado, se a época da transação é adequada para alcançar o valor pretendido, os empecilhos verificados. Tais situações não serão verificadas se o profissional não for zeloso e paciente para promover e cercar-se de todos os documentos necessários do imóvel e ainda, verificar se os pretendentes têm capacidade de cumprir com o contrato.

Por fim, impõe a pena ao profissional, possibilitando dele se exigir a reparação por perdas e danos (arts. 402/405), advindo necessariamente do contrato de corretagem firmado, devendo aquele “prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”. Medianamente o profissional da corretagem deverá assumir a responsabilidade pelos serviços técnico assumidos na intermediação, informando ao seu cliente sobres os riscos; as alterações de valores; e outras situações que possam influenciar no resultado do negócio, para melhor ou pior. Isso que dizer que o profissional deverá deter conhecimento aguçado para verificar quanto à segurança e risco do negócio, opinando quanto ao seu fechamento ou não. Por perdas e danos, verificamos que o Código Civil, assim preceitua:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.

Parágrafo único. Provado que os juros da mora não cobrem o prejuízo, e não havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor indenização suplementar.

Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

Ainda quanto às alterações de valores, assim definidos por regras de mercado, por situações adversas (externas ao negócio), mas que futuramente refletirão necessariamente no negócio realizado, podendo prejudicar umas das partes contratantes. Ou ainda qualquer outra situação que influenciará no resultado do negócio sob seus cuidados.

Aqui necessariamente vale ressaltar alguns cuidados que os profissionais deverão adotar quando do contrato de corretagem:

1. Certificar-se da qualidade de proprietário do imóvel, munindo-se dos necessários documentos; Se comprador, quanto à capacidade de adquirir bens; capacidade de pagamento;
2. Certificar-se da atual situação do imóvel, mediante verificação de escritura pública, impostos prediais, territoriais e rurais;
3. Verificar a existência de ônus sobre o imóvel diante da expedição/verificação das certidões negativas; existências de ações em face do imóvel;
4. Buscar informações acerca a qualidade dos contratantes – existência de ações no Fórum, Justiça do Trabalho, Justiça Federal, Execuções Fiscais, diante dos sites disponíveis para cada um desses órgãos;
5. Verificar diante do laudo de vistoria, a situação do imóvel;
6. Deter documentos hábeis e probatórios quanto ao seu efetivo trabalho de intermediação, diante de fichas, relatórios e outros documentos que sejam provas quanto à sua diligência no mister que lhe fora confiado;
7. Ser cauteloso, paciente e cuidadoso com o patrimônio alheio, agindo com prudência na condução do negócio.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Os artigos supra declinados discorrem necessariamente sobre a remunera-ção do profissional, os casos de efetivo pagamento e, ainda a possibilidade de seu não pagamento, mesmo havendo determinação no contrato de corretagem com exclusividade. Explica-se:

Ao discorrer sobre a remuneração, inicialmente deveremos entender que o valor mínimo da Comissão de Corretagem é disciplinado pelos Sindicatos dos Corretor de Imóveis juntamente com o Sindicato das Empresas Imobiliárias e o CRECI promove a sua homologação. Não temos tais percentuais fixados em lei, a liberalidade para ser fixado pelas partes ou ainda, exclusivamente pela natureza do negócio. Deve ser esclarecido que a Tabela de Comissão de Corretagem deverá englobar todas as situações inerentes aos negócios realizados pelos profissionais e empresas e haver sua ampla divulgação, para conhecimento do público inclusive.

Outra situação que se verifica é que a remuneração é devida diante da efetiva mediação do negócio, entenda-se que havendo acordo entre as partes, por escrito diante de documento hábil em que fixaram o preço, a sua forma de pagamento, condições outras do negócio, terminado está o contrato de mediação, por se entender que a formalização do negócio em contrato é uma mera determinação legal para os contratantes e não para o Corretor de Imóveis obter a outorga no recebimento de sua comissão.

O contrato de mediação prevê a obtenção de um ou mais negócio, conforme instrução recebida pelo contratante, quando ao preço, forma de pagamento, tipo de imóvel, prazo de entrega e outras situações. O profissional consegue traduzir e formalizar a conclusão do contrato de mediação, mediante um documento que é a proposta aceita as condições do negócio por ambas as partes.

A proposta de compra ou venda, estipulando-se valor, forma de pagamento, e outras situações do negócio, caracteriza-se um pré-contrato (art. 462 a 466), vinculando as partes a cumpri-la integralmente. Assim, concluído está o trabalho do Corretor de Imóveis. É claro que esse acompanhará o negócio até a assinatura da escritura pública de contrato, a fim de melhor caracterizar o seu trabalho de fato finalizá-lo, com plena satisfação para ambas às partes.

Ocorre, entretanto, que após concluir a proposta, uma das partes vem arrepender-se, o texto do artigo 725 garante o direito do Corretor de Imóveis de receber  a sua comissão, veja o julgado abaixo:

COMISSÃO DE CORRETAGEM – Aproximadas as partes e formalizado o negócio, com dia marcado para a assinatura de escritura de compra e venda, se esse não se realiza, única e exclusivamente, por culpa do devedor, é devida a comissão de corretagem. (STJ – REsp 147317 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Eduardo Ribeiro – DJU 12.04.1999 – p. 144)

            Atualmente o entendimento é diferente daquele trazido pelo novo texto legal, senão vejamos:

CIVIL – CONTRATO DE CORRETAGEM – VENDA DE IMÓVEL – PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR – DESISTÊNCIA POSTERIOR – INTERMEDIAÇÃO – RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO – COMISSÃO INDEVIDA – I. O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda, situação esta sequer reconhecida pelas instâncias ordinárias. II. Recurso especial não conhecido. (STJ – REsp – 317503 – SP – 4ª T. – Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior – DJU 24.09.2001 – p. 00315)

            Houve assim um avanço em benefício do Corretor de Imóveis, haja visto que o contrato de mediação também poderá prever que a comissão será devida somente quando efetivada a negociação, diante da assinatura da escritura pública, caso contrário prevalecerá ao que tudo indica o novo entendimento.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Novamente interpreta o legislador em benefício do Corretor de Imóveis, inclusive vindo aplicar ao contrato de mediação um efeito extensivo, garantindo ao profissional à percepção da sua remuneração, nas hipóteses que o artigo prevê.

            Os reclamos dos profissionais, justifica o presente artigo, pois, quantos negócios foram realizados entre as partes, após o vencimento do contrato de opção de venda, simplesmente para afastar o profissional e à sua remuneração. Não será mais possível, entretanto alertamos que o referido artigo não poderá ser lido isoladamente, pois a determinação do artigo 726, diz ser contrata tal pagamento se evidenciada: “... COMPROVADA INÉRCIA OU OCIOSIDADE, do profissional”. Tal exceção ao pagamento da remuneração do profissional, também deverá ser aplicado à presente situação.

            Observe que os Tribunais já vinham se posicionando nesse sentido, senão vejamos os arestos a seguir:

MEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA – VENCIMENTO DO PRAZO DE EFICÁCIA NA OPÇÃO DE VENDA – PRORROGAÇÃO DO LAPSO TEMPORAL E APROXIMAÇÃO DAS PARTES – COMPROVAÇÃO – ADMISSIBILIDADE – Ainda que vencido o prazo de eficácia lançado por escrito na opção de venda, é devida a verba remuneratória do Corretor de Imóveis se comprovadas a prorrogação do lapso temporal e a aproximação, por ele, das partes, condutora ao acordo de vontades a propósito do negócio intermediado. (2º TACSP – Ap. c/ Rev. 610.561-00/5 – 4ª C. – Rel. Juiz Rodrigues da Silva – DOESP 03.05.2002) 

MEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA – NEGÓCIO REALIZADO APÓS O PRAZO DA AUTORIZAÇÃO – APROXIMAÇÃO DAS PARTES PROMOVIDA DENTRO DO PRAZO DA OPÇÃO – UTILIDADE DA INTERMEDIAÇÃO – CABIMENTO – Corretagem. Intermediação de negócio. Validade da atuação do Corretor de Imóveis mesmo depois de vencida a opção escrita. Venda realizada a pessoa apresentada pelo Corretor de Imóveis. Resultado útil do trabalho realizado. Valor da comissão fixado segundo o correto valor do pagamento. Escritura lavrada com valores irreais. Possibilidade da existência de fraude na documentação da transação. Ação procedente em parte. Recurso improvido. (2º TACSP – Ap. c/ Rev. 621.258-00/3 – 8ª C. – Rel. Juiz Ruy Coppola – DOESP 05.04.2002)

Devemos ser cautelosos, quanto à determinação legal do artigo em comento, haja visto que como esse se encontra inserido em um texto maior, devemos promover a leitura integral inclusive dos artigos antecedentes, para promover a integralidade da idéia do legislador.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um Corretor de Imóveis, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Da mesma forma que anteriormente citamos, a previsão da divisão da remuneração para os profissionais envolvidos na conclusão da intermediação, entretanto, surge uma indagação. Todos os envolvidos deverão deter contratos específicos (não havendo a figura da exclusividade), ou figurarem no mesmo contrato de mediação? A prática tem se mostrado indiferente, pois haverá sempre prova de que um ou mais Corretores de Imóveis figuraram na intermediação, pois todos deterão documentos hábeis a provarem a sua participação no negócio realizado.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Por fim, esse artigo estende a interpretação quanto a responsabilidade do Corretor de Imóveis não só frente ao Corretor de Imóveis, mais nas legislações especiais, possibilitando interpretá-las da mesma forma que indicada pelo legislador.

A seguir trataremos dessas legislações especiais, as quais na verdade somarão aos artigos antecedentes à responsabilidade do Corretor de Imóveis.

A RESPONSABILIDADE PERANTE O CONSELHO FEDERAL E OS CONSELHOS REGIONAIS.

Profissionalmente, coube ao COFECI, na qualidade de órgão máximo da categoria, alicerçar a categoria Profissional não somente pela disposição da Lei 6530/78 e do Decreto 81.871/78, mas também de Resoluções, Portarias e Circulares, capazes de oferecer à categoria meios e mecanismos necessários em coibir uma atividade profissional perniciosa, danosa e causadora de um complexo efeito, capaz de denegrir toda à categoria.

Observe já que o artigo 20 da Lei n° 6.530/78 e art. 38 do Decreto 81.871/78 relacionam como infrações, os procedimentos no exercício da profissão.

Foram inseridas no inciso I do artigo 38 do Decreto 81.871/78, as infrações de ordem ÉTICAS. Essas foram expostas notadamente pela Resolução - COFECI n°. 326/92, onde identificamos que a busca pela sintonia profissional, com então as normas morais foram uníssonas. Observe no artigo 2º quando disciplina: “Art. 2º - Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias”.  Ao disciplinar quanto ao aperfeiçoamento das técnicas do exercício profissional, imputa ao Corretor de Imóveis diligenciar no sentido em que a sua atividade deverá ser obrigatoriamente conduzida no sentido de ser aprimorada.

            Como dissemos em nossa introdução, as Resoluções emanadas do COFECI, notadamente as de números 146/82; 199/85; 326/92; 334/92; 458/95, as quais prevê o Código de Processo Disciplinar; à efetiva fiscalização da Pessoa Jurídica que exercem a atividade de administração imobiliária; o Código de Ética Profissional; a qual regulamenta a Taxa de Intermediação na Locação de Imóveis; e sobre o Contrato de Exclusividade, respectivamente.

Por fim, o COFECI, entendeu por bem promover a resposta eficaz aos profissionais enquadrados em tais práticas, dispondo perante uma cadeia de sanção disciplinar que evolui da seguinte maneira: 1) advertência verbal; 2) censura; 3) multa; 4) suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias; 5) cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.

            A legislação especifica do profissional, conforme verificamos acima, se nos apresenta como aquela necessária e eficaz no âmbito administrativo, a qual receberá influência dos artigos do Código Civil, quando da verificação de sua responsabilidade profissional.