Porque Fornecer Exclusividade de vendas para o Corretor

Tém denominado AUTORIZAÇÃO DE VENDA ou CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO, trata-se de documento indispensável a qualquer trabalho de intermediação imobiliária, tanto para o corretor quanto para o alienante ou o comprador. Previsto no Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro, no art. 5° do decreto n° 81.871/78, regulamentador da Lei 6.530/78 e na Resolução COFECI n° 458/95, art. 1o, a opção de venda, concedida com exclusividade, é documento obrigatório nas transações anunciadas publicamente.

Destacamos a seguir alguns pontos negativos que devem ser levados em conta quando se trabalha sem OPÇAO com EXCLUSIVIDADE.

1. EM RELAÇÃO AO CORRETOR OU IMOBILIÁRIA:

1.1 Risco de autuação pelo CRECI por descumprimento da lei;

1.2 Descrédito público consistente em:

1.2.a) - O pretenso comprador desconfia do negócio ofertado muitas vezes, de forma diferente, por diversos profissionais ou empresa;

1.2.b) - Várias placas e anúncios diferentes sobre um mesmo imóvel ridiculariza nossa dignidade profissional;

1.2.c) - A imagem da empresa ou corretor fica denegrida se não puder concluir por qualquer motivo o negócio oferecido e eventualmente acertado;

1.3. Impossibilidade de cobrança judicial de honorários em caso do proprietário vender diretamente o imóvel, mesmo para cliente contatado pela empresa ou corretor;

1.4. Desconfiança quanto à honestidade da oferta - cada corretor ou imobiliária oferece o imóvel por preço e condições desconexas, criando desconfiança sobre o real valor pedido pelo proprietário e gerando dúvidas quanto à prática de “over-price”;

1.5. Não havendo compromisso escrito pelo vendedor ele pode recusar-se a fechar o negócio conforme o proposto, pondo a perder todo um trabalho desenvolvido;

1.6. Risco de fechar negócio ao mesmo tempo que outro corretor o esteja fechando. Como explicar para o cliente?  Como fica a multa prevista no Código de Arras ? (Arts. 417/420 do CC)

1.7. Insegurança na hora do fechamento. Sempre pode aparecer outra proposta que derrube a sua;

1.8. Insegurança quanto ao retorno do trabalho, já que outro corretor pode vender o imóvel antes de você;

1.9. Custos elevados e perda de tempo para mostrar o imóvel com risco total para o corretor ou imobiliária;

1.10. Na publicidade em jornal teremos vários anúncios para o mesmo imóvel, e os interessados certamente percebem isso.

1.11. Exploração do profissional ou imobiliária por eventuais proprietários inescrupulosos e gananciosos, fazendo com que muitos trabalhem para eles sem necessária contrapartida financeira;

1.12. Na hora de pagar os honorários, o proprietário sempre poderá condicionar o fechamento do negócio à sua redução, criando prejuízo tanto financeiro quanto moral;

2. EM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO VENDEDOR:

2.1. Imediata desvalorização do imóvel em face do verdadeiro leilão publico que se promove quando o mesmo é anunciado por mais de um corretor ou imobiliária;

2.2. Desinteresse do corretor ou imobiliária em empenhar-se na venda, diante dos riscos que corre;

2.3. Riscos de marginais fazerem-se passar por compradores, pondo em risco a própria família do proprietário;

2.4. O proprietário não tem como responsabilizar o corretor ou imobiliária por qualquer problema que venha a ocorrer já que não há compromisso escrito e exclusivo com ninguém;

2.5. O proprietário corre o risco de ter de pagar honorários a mais de um corretor ou imobiliária;

2.6. Finalmente, um mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o número de ofertas imobiliárias, diminuindo artificialmente os preços de mercado;

3. EM RELAÇÃO AO POSSÍVEL COMPRADOR:

3.1. Insegurança para oferecer sinal de negócio, já que o corretor não tem autorização para recebê-lo.

3.2. Perda de tempo dirigindo-se a várias imobiliárias e constatando tratar-se do mesmo imóvel.

3.3. Desconfiança quanto ao preço pedido porque o mesmo imóvel está ofertado de diversas formas e preços.

3.4. Medo de fechar o negócio ou fazer oferta sem falar diretamente com o proprietário porque o mesmo imóvel esta sendo oferecido também por outros corretores ou imobiliárias.

3.5. Receio de envolver-se em demanda judicial, já que outro comprador pode, no mesmo instante, estar também adquirindo o mesmo imóvel.

Os CRECI´s fiscalizam anúncios sem autorização com exclusividade, não só para dar cumprimento à lei e á sua finalidade institucional, mas também por respeito aos bons profissionais e à dignidade profissional.

O mais importante no entanto é que todos devemos atentar para o significado de buscarmos incessantemente a moralização e a credibilização desse instrumento legal que representa a segurança e a tranqüilidade dos profissionais do mercado imobiliário.

Para baixar um modelo de Contrato de exclusividade para venda de imóvel clique aqui


Elaborado pelo prof. André Bravim do INEDI-DF